O imóvel adquirido por contrato de compra e venda, mesmo que com firma reconhecida das partes, não faz do comprador proprietário do imóvel, mas sim mero possuidor do bem.
Sabemos que a realidade que assola no ramo imobiliário, muitas vezes, é propriedades onde os proprietários originários são pessoas incertas, ou ainda o alto valor para o registro da escritura.
Isso faz com que pessoas optem por comprar imóveis através somente de um “contrato de gaveta”, mesmo com a insegurança de não ser de fato o dono do imóvel.
Porém não é recomendado esse tipo de negócio, pois os riscos inerentes são muitos, a contar que o possuidor pode perder o imóvel para o credor do verdadeiro dono deste imóvel, aquela pessoa que consta na matrícula do imóvel, caso este possuía dívidas.
Uma das formas de se adquirir a propriedade de um imóvel é através da Ação de Usucapião, direito em razão do exercício prolongado da posse.
O Novo Código de Processo Civil, regula em seu artigo 1071, uma modalidade extrajudicial, onde o processo administrativo poderá ocorrer diretamente no cartório de registro de imóveis.
A usucapião extrajudicial além de ser menos oneroso é também a maneira mais célere para a aquisição do imóvel, pois sabemos que o judiciário do nosso país está cada vez mais abarrotado de processos, o que traz uma certa lentidão em suas demandas.
O pedido deve ser feito através de um requerimento diretamente no cartório, obrigatoriamente por um advogado.
Neste requerimento os requisitos e documentos necessários são praticamente os mesmos da usucapião judicial, a grande diferença é a previa elaboração da ata notarial e também a anuência do antigo proprietário ou possuidores do direito.
A ata notarial é elaborada por um Tabelião de Notas e nela deverá ser certificada o tempo de posse exercida sobre o bem.
Já a anuência do antigo proprietário tem sido grande impedimento para este processo administrativo, pois a lei estabelece que a anuência se não for manifestada no memorial descritível do imóvel, o proprietário será necessariamente notificado, o qual seu silêncio será considerado oposição obstativa do reconhecimento.
Em decorrência disto, no último dia 11 de Julho, foi sancionada a Lei nº 13.456/2017, que altera o texto da Lei 6015/1973, tornando desnecessária a anuência do antigo proprietário.
Com a nova redação, o antigo proprietário será notificado, porém caso não haja sua manifestação, o silêncio dele será considerado como concordância. Confira a nova redação do parágrafo 2º, do artigo 217-A, da Lei 6015/1973:
“parágrafo 2º: Se a planta não contiver a assinatura de qualquer um dos titulares de direitos registrados ou averbados na matrícula do imóvel usucapiendo ou na matrícula dos imóveis confinantes, o titular será notificado pelo registrador competente, pessoalmente ou pelo correio com aviso de recebimento, para manifestar consentimento expresso em quinze dias, interpretado o silêncio como concordância. ”
Com certeza a alteração legislativa faz com que possamos ter mais segurança em optar pela usucapião extrajudicial, pois não são raras as vezes que o possuidor do imóvel desconhece o paradeiro do antigo proprietário, o que tornava praticamente impossível a obtenção da sua anuência.
MAURICIO EDUARDO MAYR é ADVOGADO, sócio do escritório Eduardo Mayr & Advogados Associados.
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