Já não é de hoje, que a economia brasileira não vai bem. Apesar de o mercado estar se erguendo novamente, muitas pessoas inda tem passado por problemas.
Em exemplo disso, é o setor imobiliário. Diante de inúmeras opções de compras de imóveis na planta e da vontade de alguns de “sair do aluguel” e realizar o sonho da casa própria, em alguns casos o tiro sai pela culatra.
Com a “bolha imobiliária” entre os anos de 2009 e 2011, os preços dos imóveis elevaram-se em razão da grande procura aliada à concessão desenfreada de créditos bancários para o financiamento do imóvel e com a elevação dos preços e o forte impacto sofrido pela economia, muitos compradores têm desistido do financiamento por força da incapacidade do comprador em manter o pagamento das prestações.
Diante desta situação, muitos compradores têm desistido da compra, o que lhes faz procurar as construtoras para encerrar o contrato e reaver os valores que lhes pertence.
Mas, em muitos casos acabam por se deparar com a negativa das construtoras na devolução desses valores ou a retenção muito elevado do que realmente é devido, sob a mera justificativa por parte das construtoras de que o Contrato de Promessa de Compra e Venda, aquele contrato feito quando o imóvel ainda encontra-se na planta, é um contrato inegociável e irretratável.
Como o Distrato (o encerramento do contrato) deve ser feito por ambas as partes do negócio, leva-se em consideração o valor até então pago pelo comprador, as despesas que o construtor teve, dentre outros gastos. Assim, as contas não batem e surge o desequilíbrio contratual e em todos os casos, acaba descambando para a via judicial.
Devemos observar que a relação é sempre de consumo devendo sempre incidir o Código de Defesa do Consumidor. Assim, temos os artigos 2ª, 3ª e 53 que possuem a seguinte redação:
Art. 2º. Consumidor é toda pessoa física ou jurídica que adquire ou utiliza produto ou serviço como destinatário final.
Art. 3º. Fornecedor é toda pessoa física ou jurídica, pública ou privada, nacional ou estrangeira, bem como os entes despersonalizados, que desenvolvem atividade de produção, montagem, criação, construção, transformação, importação, exportação, distribuição ou comercialização de produtos ou prestação de serviços.
Art. 53. Nos contratos de compra e venda de móveis ou imóveis mediante pagamento em prestações, bem como nas alienações fiduciárias em garantia, consideram-se nulas de pleno direito as cláusulas que estabeleçam a perda total das prestações pagas em benefício do credor que, em razão do inadimplemento, pleitear a resolução do contrato e a retomada do produto alienado.
Neste sentido e diante de várias ações judiciais sobre o tema, o STJ em 2015 editou uma sumula, 543 que diz:
Súmula nº 543, STJ. Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.
O que o STJ diz é que, sem dúvidas, quando houver a quebra do Contrato de Promessa de Compra e Venda por decisão única (unilateral) do comprador, a devolução dos valores a ele, deverá ser IMEDIATA e INTEGRAL, ou seja, não poderá ser restituído parceladamente e, uma vez abatidos os valores de direito da construtora, deverá o restante ser entregue em sua totalidade.
Desta forma, considera-se prática abusiva qualquer forma de impedimento por parte da construtora ou a restituição parcelada.
Sabendo do direito de ser restituído quanto aos valores já gastos em razão do Contrato de Promessa de Compra e Venda, a pergunta gira no por quê a construtora tem direito de reter uma porcentagem e qual porcentagem seria esta.
A resposta é que a retenção da porcentagem equivale aos diversos serviços realizados pela construtora em torno da construção, tais como taxas de comissão de corretagem e assessoria técnico-imobiliária, serviços de publicidade, gastos internos, etc. E o STJ não determinou um valor padrão, uma quantia absoluta a ser restituída. Contudo, alguns julgados determinaram o direito das construtoras de reterem o valor que gira em torno de 10%, outros de 20%, em razão do montante total pago pelo comprador.
Assim, na hipótese de você ter adquirido um imóvel na planta, financiado-o e não estar em condições de suportar mais as parcelas contratadas, busque primeiramente tratar diretamente com a construtora, explicando o motivo pelo qual quer cancelar o contrato e no caso a construtora não aceitar a quebra do contrato, ou caso ela aceite o Distrato, mas retenha o valor superior a 10% ou 20% do que já foi pago, procure um ADVOGADO especialista, de sua confiança, esclareça os acontecimentos e busque seus direitos.
MAURICIO EDUARDO MAYR é ADVOGADO, sócio do escritório Eduardo Mayr & Advogados Associados, fundador do canal DIREITO POPULAR na web e Delegado da Comissão de Prerrogativas da OAB/RJ. (21) 97120-5316
Deixe uma resposta